宝龙 “困局”：商业地产销量下滑长蒴母草

宝龙 “困局”：商业地产销量下滑 宝龙 困局：商业地产销量下滑

近日，宝龙地产披露第一季度经营数据。报告期内，宝龙地产累计取得合约销售80.17亿元，同比减少24.9%；对应销售面积约52.1万平方米，同比减少26.5%。按管理层定下的750亿销售目标计算，宝龙地产一季度仅完成了10.7%。

年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳对业绩指标颇有信心，补充道，本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。

此外，许华芳还为商业、酒店两个板块定下了增长指标：2020年商业租金目标是34亿，相比2019年28.13亿，有20%左右的增长；酒店收入目标为8亿，相比2019年的7.51亿增长6.5%。

宝龙地产以商业地产起家，曾与万达齐名，近十年间逐渐被万达拉开差距。

地产下半场，市场竞争愈加激烈，宝龙地产重回商业地产龙头的路并不好走。

公开资料显示，近几年来宝龙地产商业板块营收占比跌至23.8%，部分主要商业广场租金正在逐年下降。仅2019年上半年，宝龙地产的主要业务子公司还向十余家已注销公司打款8亿余元，而2017、2018两年间，这些已注销公司与宝龙之间并无工程款项来往。

商业板块营收占比23.8%，同比下降15个百分点

2019年年报显示，宝龙地产全年合约销售金额约603.5亿元，较去年同期上升47.1%；总收入约260.4亿元，较去年同期上升32.9%；毛利率36.4%，同比小幅下跌。

盈利方面，当期宝龙地产净利润60.2亿元，较去年同期上升65%；核心盈利43.9亿元，较去年同期上升70.2%；归母核心盈利约人民币26.8亿元，较去年同期上升45.3%。

帮助宝龙地产实现业绩增长的并不是其引以为傲的商业地产，宝龙方面在年报中指出，业绩增长主要靠住宅业务拉动。

五年前，2015年业绩会上，许华芳曾表示，就纯房地产销售规模来讲，我们排名很后，这也不是我们的核心，所以我们更多是追求商业方面的增长。在他看来，宝龙地产的五年规划简单——保持地产50强，商业地产5强，到2020年租金收入能够达到30亿。

战略定下后，宝龙地产的商业物业营收占比却越来越低。

年报信息显示，2018年宝龙地产物业销售累计收入166.67亿元，其中商业部分营收65.06亿元，占比约为39%；2019年同期，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元，其中商业部分营收仅为53.57亿元，占比下滑至23.8%。

从宝龙地产的业务布局来看，其商业板块包括物业销售、自持物业、物管业务等多个方面。

2019年，宝龙地产旗下商业广场和其他自持住宅物业租金总收入14.2亿元，同比增加26.3%。如果将物管业务收入计入在内，宝龙地产当期租金收入及物管服务收入合计约28.13亿元，同比增加25.1%。

据公开信息，宝龙地产的物管收入包含住宅、商业两部分，由去年年末上市的宝龙商业负责运营。宝龙商业2019年年报显示，报告期内，来自商业运营服务的营收合计约13.35亿元，同比增加36%。

物管规模增长的负面作用显现，宝龙商业利润水平开始下滑。

年报显示，2019年度，宝龙商业的商业运营服务毛利率为29.3%，同比减少1个百分点；住宅物业管理服务毛利率12.9%，同比减少1.4个百分点，成为宝龙商业毛利率的主要拖累点。

以港股上市公司彩生活为例，2019年度，其住宅物管业务毛利率27.6%，为宝龙商业的二倍有余。

不止是宝龙商业盈利下滑，公开资料显示，宝龙地产旗下多个商业购物广场的年租金也呈现逐年下降趋势·。

购物广场笔龙胆出租率最低至50%

宝龙地产并未在年报中披露各个广场的具体营业情况，上海宝龙实业发展集团有限公司（下称宝龙实业）在一则发债公告中给出了详细描述。

宝龙实业是宝龙地产的主要业务营运公司，2016至2018年三年间，宝龙实业实现营收分别为122.65亿、145.70亿以及170.17亿元；实现归属母公司股东的净利润为27.85亿、29.50亿以及29.71亿元。

同期，宝龙地产三年对应营收分别为142.96亿元、155.92亿元以及195.94亿元；实现归属母公司股东的净利润为 24.65亿、33.37亿以及28.37亿元。

两相对比可以发现，三年间，宝龙实业为宝龙地产提供的营收占比均超85%，归母净利润多次超过长啄花生上市公司。

2020年初，宝龙实业作为主体发行2020年公司债券，募集说明书悉数记录了近三年来宝龙地产32家商业广场的租金变化。

具体来看，2016至2018年三年间，宝龙在福州、郑州、重庆、上海等多地共计6家商业广场租金连续下滑。只计入2017与2018年两年数据，租金下滑的广场数目增至约10家。

其中，福州宝龙广场年度租金收入从2016年的5929万元跌至2018年的5023万元；此外，郑州宝龙广场三年内租金营收从2566万元跌至1411.61万元，重庆宝龙广场、上海七宝宝龙城三年内租金纷纷减少近100万元。

2019年前三季度，上海宝山宝龙广场租金收入亏损超1000万元，无锡、阜阳两处宝龙广场同期也录得亏损。

出租率方面，债务报告显示，截至公告期末32家宝龙商业广场中仅有5家出租率达100%；青岛即墨、青岛城阳、蚌埠、郑州等共7家宝龙广场出租率低于90%，其中青岛城阳宝龙广场出租率低至50%。

综合来看，截至债券报告期末，宝龙实业旗下商业广场共有253.95万平方米可租，对应出租率仅为88.41%。

与宝龙地产年度260亿营收相比，商业地产提供的十几亿营收占比不高。不过，因自持物业产生的公允价值变动却成为宝龙地产近几年的主要利润提供者。

2017-2019年，宝龙地产的营业利润分别为65.23亿元、80.03亿元和103.8亿元。公允价值变动损益分别为21.35亿元、25.01亿元和23.94亿元，占比超20%。

宝龙商业在债券报告中进一步点出风险，投资物业公允价值存在不确定性且其变动收益对利润影响较大，2016-2018 年，公司投资物业公允价值变动收益占营业利润比重分别为34.26%、45.29%和42.83%。

商业地产项目增加是宝龙地产公允价值变动的主要因素之一。据宝龙地产方面披露，2019年年内，宝龙地产新开业6家购物中心。截至年底，宝龙地产累计持有及管理的商业广场共42家，另还管理3家轻资产业务。

宝龙地产意图加仓商业资产。

年报显示、2019年宝龙地产新增地块41幅，总建筑面积约731.61万平方米，68%新增土地投资以商业＋住宅合作形式获取。除了湖州、上海嘉定两项目外，其余39个地块均为合作拿地，其中27个地块权益占比不足50%。

截至2019年底，宝龙地产累计拥有155个项目，累计土储2970万平方米，预计可供未来三至五年项目开发。

宝龙地产还在2019年年报中提及，2020年公司将开业11家购物中心。如果上述11家购物中心可以成功开业，这将是近几年来，宝龙地产扩张数目最多的一年。

关联业务虚实，已注销关联公司半年采购8亿元

宝龙重振商吉隆藁本业板块的意图可以追溯到2017年，当年3月，宝龙地产挖到沃尔玛不动产副总裁潘丽君执掌商业地产板块。不到半年，潘丽君宣布辞职。同年8月，宝龙又请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆助阵，与潘一样，王寿庆任职时长也未满半年。

两位明星经理人接连离任，宝龙地产没有继续在市场上寻找新人。许健康之子许华芳随即上位，接手商业地产板块。

彼时，曾有业内人士分析，职业经理人出走或与公司内部家族化现象严重有关。

公开资料显示，宝龙地产如今的董事会之中，除执行董事张洪峰外，剩余的几位执行董事均和宝龙集团创始人许健康有亲友关系。其中，现任总裁许华芳为许健康之子，施思妮为许华芳的妻子；有媒体报道称，外姓执行董事肖清平亦为许健康同乡。宝龙地产的非执行董事中，许华芬为许健康之女。

除了一家四口担任上市公司高管，宝龙地产还在各个业务环节照拂亲友生意。

宝龙实业披露的2020年公司债券募集说明书显示，截至2019年9月末，发行人其他应收款、其他应付款分别为62.56亿元和79.10亿元，其中关联方交易的占比分别为94.95%和43.03%。

2017、2018年及2019年上半年，宝龙实业的关联采购金额分别约为5.1亿元、4.22亿元和19.87亿元，2019年上半年涨幅明显。

具体来看，2019年上半年，宝龙实业70余家关联交易公司中，上海高恒建筑工程有限公司（下称上海高恒）、黄山菖荣建筑工程有限公司（下称黄山菖荣）和上海台盈建设工程有限公司（下称上海台盈 ）对应关联交易金额最多，对应采购款分别为3.18亿元、2.52亿元和1.22亿元。

工商信息显示，上述三家公司分别于2014年12月、2015年12月以及2016年11月相继注销。三家公司大股东均为上海贵铂，最终控制人与与宝龙实业一致。

无独有偶，2019年上半年，宝龙实业还向上海熙翼、黄山晋城、厦门宝龙设计等多家公司打款约1.12亿元，类目均为工程款相关。工商信息显示，上述公司亦处于注销状态，注销时间均早于2019年。

宝龙实业为何连续向已注销公司公司支付工程款项？搜狐财经多次致电宝龙实业，电话均无法接通。

另据证券周刊报道，宝龙方面曾于今年三月回应关联交易问题。相关负责人表示，关联采购中金额较大几家公司均为宝龙地产子公司，为便于管理，注销了数家子公司，其相关的债务和营业收入均转入宝龙地产其他子公司承担，关联采购款都正常支付给了关联方。

且关联采购对象不是许健康名下的个人资产，关联交易属于宝龙地产上市范围内的子公司之间的内部交易，不存在关联交易的欺诈行为。

公开文件中，宝龙方面点出，因部分业务实际是与关联方进行往来，公司的资金压力随之减轻。

年报显示 ，截至2019年底，宝龙地产借款总额约为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%。包括银行及其他借款约317.03亿元、公司债券约94.88亿元、短期融资券约10亿元、优先票据130.73亿元。公司净负债比率为81.2%，与2018年同期相比下降20.4个百分点。

上述借款中，一年内到期的借款约为153.21亿元，同期，宝龙老虎垫坐地产手中现金及现金等价物及受限制现金合共约为236.71亿元。